自售房屋寶典｜房仲經歷18年的地政士教你自售省下百萬仲介費｜房仲地政士陳志旻|房仲地政士陳志旻｜包租代管

房價高漲的年代，是否想試試看自己賣房，省下高額的仲介費呢？就讓我教你該如何一步步順利賣出自己的房子，保姆級的教程，含金量超高，一定要收藏起來，接下來請一步步跟著我的步驟~Let's Go

Step 1：確定基本資料

基本資料包含坪數(車位要拆算)、屋齡、建材、主要用途，有資料才能計算售價，所以要先調謄本

(一)調謄本：謄本是不動產的身分證，包含了建物謄本、土地謄本、地籍圖、建物測量成果圖，請務必調齊

(二)如何調謄本：謄本分為三類，調第二類謄本即可，調謄本的方式如下

1. 臨櫃申請：申請人須帶身分證，至各地的地政事務所就可以申請，現場都會有志工協助您，一張20元

2. 網路申請：需Hinet帳號或購買Hinet點數卡才可使用，可到 全國地政電子謄本系統 or 北北桃地政資訊網路e點通申請

3. 便利商店：自民國104年7月後開放便利商店(7-11、全家、OK、萊爾富)也能申請謄本，但須要帶自然人憑證，照著ibon的指示按，最後要留手機號碼，等待簡訊發送過來之後，就可以列印了

4. 請熟識的房仲或是代書幫你處理

Step 2：擬訂售價+計算售屋成本

價格太高賣不掉，訂太低又會委屈自己，所以要先做好功課

(一)銀行鑑價：打電話到銀行鑑價，要取得四項情報 1. 鑑價金額 2. 可貸成數 3. 貸款年限 4.利率，做為訂定售價的參考

(二)實價登錄：實價登錄上的資訊，有的是二親等買賣的價格，有的車位沒有分算出單價，所以要仔細查詢，避免做出錯誤判斷

(三)售屋網站：到各大售屋網站尋找同類型產品或是附近的房子開價是多少錢，例如你是公寓三樓，就查詢附近公寓三樓的成交價，或是委託價格，房子賣多久了、屋況的優劣，都可做些比較，情報越豐富，未來談價時才會更有底氣。

(四)售屋成本：關於售屋成本，請參閱 售屋成本 這篇文章，包含土地增值稅、代書費、財產交易所得稅，最重要的是財產交易所得稅是新制還是舊制，這個部分一定要先詢問專業的地政士或是房仲，若判斷錯誤，會導致數十萬或是百萬元的損失，不可不慎

資料蒐集完成，計算好相關成本後，也參考完附近房源的開價、銀行鑑價，就可訂出底價，開價很重要，若高於附近的房子，就一定要有比別人貴的原因，例如裝潢、格局、屋齡或社區質感比較好...等等。有獨特的優勢才有機會賣好價，這也是屋主要做的功課。

Step 3：廣告銷售

銷售前，要把照片、全景照片、影片、格局圖、文案準備好，再PO到售屋網站，房子會因為資料齊全而被網站排序在前面，增加瀏覽量，讓更多買方能看見，這也是讓自己賣好價的一個方式，也可以課金 買置頂 或是精選增加曝光

(一)拍照：第一把鏡頭擦乾淨，第二按下快門前要對焦，這樣可以減少80%以上的失誤，然後把房子整理好，找好天氣拍照，多看售屋平台的照片，多拍些相片來挑選，另外若有全景相機，可以把室內全景都拍起來，我個人是使用Insta 360 One X2 的全景相機，買方只要動動手機就可以看完所有的室內狀況，目前各大售屋網都可以放置全景相片，資料越齊全，越能增加房屋在網路市場上的競爭力，來電的客戶也會更精準

(二)影片：一般的手機即可，雙手將手機置於胸前，兩肘緊貼身體避免晃動，才能拍出比較穩定的影片，若追求完美，可以用免費的剪輯軟體修一下影片，我是使用剪映，簡單又好用，推薦給你

(三)格局：格局圖可以使用小畫家或591上面也有網頁板可以劃，或是裝潢時設計師留下的圖面也可以喔

(四)文案：首先是案名，取案名前要先了解買方的搜尋習慣及該網站的搜尋規則，大概可以用以下的公式『區域』+『關鍵字』+『優點』來取案名，重點就是要思考買方會用甚麼樣的關鍵字來搜尋房源，以這個方向來訂定案名會比較準確，前陣子看到有人把屋況極差的物件取名為敘利亞戰地風三房，利用創意來取案名也是吸眼球的一種方式，至於文案，最簡單的方法就是利用chatgpt幫妳寫，也可參考591上有很多房仲大神寫的內容

(五)上網：萬事俱備後，就是把物件PO上網路，各大平台都可登，臉書的售屋社團多加幾個，能見度越高，成交機率越高

Step 4：約帶看

約帶看最重要的部分是注意自身安全，畢竟面對的都是陌生人，有家人朋友陪同，帶看時也要多和買方聊天，但一般屋主沒有經過專業的訓練，所以很容易在這裡虛耗時間與心力，聊天的重點在於買方的財務能力、購屋動機與看屋歷程，例如可以跟買方聊工作，從工作可以判斷出財務能力，多聊聊就可以判斷出買方是否是誠意買家，也避免遇到詐騙集團。

Step 5：議價

在STEP2已經準備好了競品的資料及實價登錄，這時候就可以派上用場，有充足的資料才能跟買方談判，這裡很需要談判技巧，也需要後續的追蹤，自售最容易破局的地方也是在這個步驟，找有經驗的朋友協助很重要。

Step 6：簽約

恭喜您已經走到簽約階段，但千萬不要放鬆囉，所謂的成交除了買賣價金達到共識之外，購屋條件也要一致，所謂購屋條件指的是付款方式、交屋時間、附贈設備、屋況瑕疵處理，還有代書要用誰的，都是雙方會擔心的事情，有時候會遇到價格都談好，雙方開開心心簽約，但草率簽約後有可能因為貸款成數不足，或雙方對於屋況瑕疵沒有說明清楚，導致最後解約，所以買賣雙方各找一個代書，一位主辦，一位協辦，是比較妥當的做法，小陳也曾經當過雙代書的其中一位，為客戶的交安把關。

關於屋況的說明，因為透過仲介買賣會有不動產說明書，這裡建議自售屋主可以下載內政部版本的不動產現況說明書第7頁和第8頁參考，這不是必要的簽約文件，沒有這份文件也可簽約，但如果能預先做好房屋現況的查詢跟說明，也可以避免後續的交安糾紛

也許你會想，我只要談好價格，其餘交給代書就好了，但實務上，代書負責的是把產權移轉辦好即可，很多細節還是要靠自己跟買方談好之後，請代書寫在買賣契約上，才能避免後續爭議，順利交屋。

這個步驟要注意 1. 雙代書 2. 履保制度 3.購屋條件，三個重點

Step 7：驗屋、交屋

買方在撥款前，會進行驗屋，現在最常遇到的糾紛就是銷售物件是中古屋，但買方卻找驗屋公司來驗屋，一般的驗屋公司都是驗剛蓋好的新房子，一般的舊屋都驗不過，所以買賣雙方也要事先溝通好，小陳遇到這個狀況都會建議買方不如找水電師傅來，因為買方其實擔心的是滲漏水或是水電管線問題，因此找水電師傅來看除了比驗屋公司便宜之外，對於賣方來說也比較公平。

驗屋完成後就是等著撥款清償貸款、等交屋囉~~~~

最後要分享的觀念是，自售房屋有很多細節與風險，若能自售成功順利交屋，也能省下不少的仲介費，但房屋買賣總價高，經不起一次的失誤，有些錢還是給專業人士來賺，把自己的時間拿來本業工作賺錢比較實際，不然除了金錢損失之外，也會耗費很多心力，一般人還是建議透過專業的房仲來為您服務，才能省時又省心。

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