房價高漲的年代,是否想試試看自己賣房,省下高額的仲介費呢?就讓我教你該如何一步步順利賣出自己的房子,保姆級的教程,含金量超高,一定要收藏起來,接下來請一步步跟著我的步驟~Let's Go
Step 1:確定基本資料
基本資料包含坪數(車位要拆算)、屋齡、建材、主要用途,有資料才能計算售價,所以要先調謄本
(一)調謄本:謄本是不動產的身分證,包含了建物謄本、土地謄本、地籍圖、建物測量成果圖,請務必調齊
(二)如何調謄本:謄本分為三類,調 第二類謄本 即可,調謄本的方式如下
1. 臨櫃申請:申請人須帶身分證,至各地的地政事務所就可以申請,現場都會有志工協助您,一張20元
2. 網路申請:需Hinet帳號或購買Hinet點數卡才可使用,可到 全國地政電子謄本系統 or 北北桃地政資訊網路e點通 申請
3. 便利商店:自民國104年7月後開放便利商店(7-11、全家、OK、萊爾富)也能申請謄本,但須要帶自然人憑證,照著ibon的指示按,最後要留手機號碼,等待簡訊發送過來之後,就可以列印了
4. 請熟識的房仲或是代書幫你處理![](/upload/images/20231206_164715.jpg)
Step 2:擬訂售價+計算售屋成本
價格太高賣不掉,訂太低又會委屈自己,所以要先做好功課
(一)銀行鑑價:打電話到銀行鑑價,要取得四項情報 1. 鑑價金額 2. 可貸成數 3. 貸款年限 4.利率,做為訂定售價的參考
(二)實價登錄:實價登錄上的資訊,有的是二親等買賣的價格,有的車位沒有分算出單價,所以要仔細查詢,避免做出錯誤判斷
(三)售屋網站:到各大售屋網站尋找同類型產品或是附近的房子開價是多少錢,例如你是公寓三樓,就查詢附近公寓三樓的成交價,或是委託價格,房子賣多久了、屋況的優劣,都可做些比較,情報越豐富,未來談價時才會更有底氣。
(四)售屋成本:關於售屋成本,請參閱 售屋成本 這篇文章,包含土地增值稅、代書費、財產交易所得稅,最重要的是財產交易所得稅是新制還是舊制,這個部分一定要先詢問專業的地政士或是房仲,若判斷錯誤,會導致數十萬或是百萬元的損失,不可不慎 資料蒐集完成,計算好相關成本後,也參考完附近房源的開價、銀行鑑價,就可訂出底價,開價很重要,若高於附近的房子,就一定要有比別人貴的原因,例如裝潢、格局、屋齡或社區質感比較好...等等。有獨特的優勢才有機會賣好價,這也是屋主要做的功課。
Step 3:廣告銷售銷售前,要把照片、全景照片、影片、格局圖、文案準備好,再PO到售屋網站,房子會因為資料齊全而被網站排序在前面,增加瀏覽量,讓更多買方能看見,這也是讓自己賣好價的一個方式,也可以課金 買置頂 或是 精選 增加曝光
(一)拍照:第一把鏡頭擦乾淨,第二按下快門前要對焦,這樣可以減少80%以上的失誤,然後把房子整理好,找好天氣拍照,多看售屋平台的照片,多拍些相片來挑選,另外若有全景相機,可以把室內全景都拍起來,我個人是使用Insta 360 One X2 的全景相機,買方只要動動手機就可以看完所有的室內狀況,目前各大售屋網都可以放置全景相片,資料越齊全,越能增加房屋在網路市場上的競爭力,來電的客戶也會更精準
(二)影片:一般的手機即可,雙手將手機置於胸前,兩肘緊貼身體避免晃動,才能拍出比較穩定的影片, 若追求完美,可以用免費的剪輯軟體修一下影片,我是使用剪映,簡單又好用,推薦給你
(三)格局:格局圖可以使用小畫家或591上面也有網頁板可以劃,或是裝潢時設計師留下的圖面也可以喔
(四)文案:首先是案名,取案名前要先了解買方的搜尋習慣及該網站的搜尋規則,大概可以用以下的公式『區域』+『關鍵字』+『優點』來取案名,重點就是要思考買方會用甚麼樣的關鍵字來搜尋房源,以這個方向來訂定案名會比較準確,前陣子看到有人把屋況極差的物件取名為 敘利亞戰地風三房 ,利用創意來取案名也是吸眼球的一種方式,至於文案,最簡單的方法就是利用chatgpt幫妳寫,也可參考591上有很多房仲大神寫的內容
(五)上網:萬事俱備後,就是把物件PO上網路,各大平台都可登,臉書的售屋社團多加幾個,能見度越高,成交機率越高
Step 4:約帶看約帶看最重要的部分是注意自身安全,畢竟面對的都是陌生人,有家人朋友陪同,帶看時也要多和買方聊天,但一般屋主沒有經過專業的訓練,所以很容易在這裡虛耗時間與心力,聊天的重點在於買方的財務能力、購屋動機與看屋歷程,例如可以跟買方聊工作,從工作可以判斷出財務能力,多聊聊就可以判斷出買方是否是誠意買家,也避免遇到詐騙集團。
Step 5:議價在STEP2已經準備好了競品的資料及實價登錄,這時候就可以派上用場,有充足的資料才能跟買方談判,這裡很需要談判技巧,也需要後續的追蹤,自售最容易破局的地方也是在這個步驟,找有經驗的朋友協助很重要。
Step 6:簽約恭喜您已經走到簽約階段,但千萬不要放鬆囉,所謂的成交除了買賣價金達到共識之外,購屋條件也要一致,所謂購屋條件指的是付款方式、交屋時間、附贈設備、屋況瑕疵處理,還有代書要用誰的,都是雙方會擔心的事情,有時候會遇到價格都談好,雙方開開心心簽約,但草率簽約後有可能因為貸款成數不足,或雙方對於屋況瑕疵沒有說明清楚,導致最後解約,所以買賣雙方各找一個代書,一位主辦,一位協辦,是比較妥當的做法,小陳也曾經當過雙代書的其中一位,為客戶的交安把關。
關於屋況的說明,因為透過仲介買賣會有不動產說明書,這裡建議自售屋主可以下載內政部版本的不動產現況說明書第7頁和第8頁參考,這不是必要的簽約文件,沒有這份文件也可簽約,但如果能預先做好房屋現況的查詢跟說明,也可以避免後續的交安糾紛
也許你會想,我只要談好價格,其餘交給代書就好了,但實務上,代書負責的是把產權移轉辦好即可,很多細節還是要靠自己跟買方談好之後,請代書寫在買賣契約上,才能避免後續爭議,順利交屋。
這個步驟要注意 1. 雙代書 2. 履保制度 3.購屋條件,三個重點
Step 7:驗屋、交屋買方在撥款前,會進行驗屋,現在最常遇到的糾紛就是銷售物件是中古屋,但買方卻找驗屋公司來驗屋,一般的驗屋公司都是驗剛蓋好的新房子,一般的舊屋都驗不過,所以買賣雙方也要事先溝通好,小陳遇到這個狀況都會建議買方不如找水電師傅來,因為買方其實擔心的是滲漏水或是水電管線問題,因此找水電師傅來看除了比驗屋公司便宜之外,對於賣方來說也比較公平。
驗屋完成後就是等著撥款清償貸款、等交屋囉~~~~
最後要分享的觀念是,自售房屋有很多細節與風險,若能自售成功順利交屋,也能省下不少的仲介費,但房屋買賣總價高,經不起一次的失誤,有些錢還是給專業人士來賺,把自己的時間拿來本業工作賺錢比較實際,不然除了金錢損失之外,也會耗費很多心力,一般人還是建議透過專業的房仲來為您服務,才能省時又省心。
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